Financiering tot 110 % blijft de belangrijkste hefboom voor een huurinvestering zonder eigen inbreng, maar de voorwaarden voor toekenning zijn radicaal veranderd sinds de verstrenging van de HCSF-normen. Het begrijpen van de bancaire mechaniek achter dit soort constructies helpt om afwijzingen van dossiers te vermijden en een winstgevende operatie te structureren vanaf het eerste goed.
HCSF schuldenlast en bankafwijkingsmarge: wat de financiering zonder eigen inbreng bepaalt
Het regelgevend kader van de HCSF stelt een maximale inspanningsgraad van 35 %, inclusief kredietverzekering, vast, met een maximale looptijd van de lening van 25 jaar (27 jaar in het geval van werkzaamheden of VEFA). Dit kader is uniform van toepassing, ongeacht of de aanvrager een persoonlijke inbreng heeft of niet.
De subtiliteit ligt in de flexibiliteitsmarge die aan de banken wordt verleend. Elke instelling kan afwijken van deze criteria voor 20 % van haar kwartaalproductie van kredieten. Een deel van deze enveloppe is gereserveerd voor starters en projecten voor een hoofdverblijf. Dossiers voor huurinvesteringen zonder eigen inbreng concurreren rechtstreeks met deze prioritaire profielen.
Concreet zien we dat banken deze afwijkingsmarge aan het einde van het kwartaal gebruiken om hun commerciële doelstellingen te bereiken. De timing van de aanvraag voor een hypotheek maakt integraal deel uit van de strategie.
Beheersing van dit regelgevend kader is een vereiste voordat men zelfs maar naar een goed gaat zoeken. Om de verschillende strategieën te verkennen die het mogelijk maken om te investeren in onroerend goed zonder geld via News Immo, is het nuttig om deze bancaire beperkingen te combineren met de beschikbare fiscale constructies.
Structuur van de lening tot 110 %: de posten die de bank daadwerkelijk financiert
Een financiering die “tot 110 %” wordt genoemd, dekt de aankoopprijs van het goed plus bijkomende kosten: notariskosten, garantie (hypotheek of borg), bankkosten en, in sommige gevallen, een enveloppe voor werkzaamheden. De term “110 %” is een convenant, het werkelijke percentage varieert afhankelijk van het bedrag van de notariskosten (hoger in de bestaande bouw dan in de nieuwbouw).
We raden aan om twee benaderingen te onderscheiden afhankelijk van het type goed dat wordt beoogd:
- Bij bestaande woningen met werkzaamheden, integreert de bank het bedrag van de werkzaamheden in de lening, wat een fiscaal aftrekbare vastgoedverliezen genereert van de huurinkomsten. De totale financiering kan meer dan 120 % van de netto verkoopprijs bedragen.
- Bij nieuwbouw in VEFA vergemakkelijken de verlaagde notariskosten de acceptatie van het dossier. De PTZ, die sinds april 2025 is uitgebreid naar het hele grondgebied, inclusief eengezinswoningen, kan de constructie aanvullen voor starters.
- Bij SCPI met krediet, verkrijgen sommige gespecialiseerde makelaars financieringen zonder eigen inbreng, maar de gehanteerde tarieven zijn doorgaans hoger in vergelijking met fysieke onroerend goed.
Het aandachtspunt betreft de kredietverzekering. Voor een huurinvestering waarbij de kredietnemer het goed niet bewoont, verschillen de vereiste garanties van die van een hoofdverblijf. De dekking voor overlijden-PTIA is in de meeste gevallen voldoende, wat de maandelijkse kosten verlaagt en de inspanningsgraad die aan de bank wordt gepresenteerd verbetert.
Overblijvend inkomen en verwachte huurinkomsten: hoe de bank uw capaciteit berekent
De meeste artikelen over investeren zonder eigen inbreng concentreren zich op het hefboomeffect zonder de bancaire rekenmethoden te detailleren. Banken nemen niet 100 % van de verwachte huurinkomsten mee in de berekening van de schuldenlast. Slechts 70 % van de geschatte huurinkomsten wordt in aanmerking genomen, de rest dekt de risico’s van leegstand en wanbetaling.
Deze korting van 30 % verandert de situatie met betrekking tot het type goederen dat toegankelijk is zonder eigen inbreng. Een studio die voor 600 euro per maand wordt verhuurd, telt slechts voor 420 euro in de berekening van de leencapaciteit. Het verschil tussen de maandlasten van de lening en deze 420 euro drukt de totale inspanningsgraad.
Om ervoor te zorgen dat een huurproject zonder eigen inbreng voldoet aan de wettelijke 35 %, moet het bruto rendement van het goed hoog genoeg zijn zodat de 70 % van de huurinkomsten een aanzienlijk deel van de maandlasten dekt. We constateren dat onder een bruto rendement van ongeveer 6 tot 7 %, dossiers zonder eigen inbreng moeite hebben om goedgekeurd te worden, tenzij er hoge salarisinkomsten zijn.
Fiscale structurering vanaf de aankoop: werkelijke LMNP of vastgoedverlies
De keuze van het fiscale regime mag geen afweging zijn na de aankoop. Het bepaalt het type goed dat moet worden gericht en de structuur van de financiering zelf.
De status LMNP onder het werkelijke regime maakt het mogelijk om de boekhoudkundige afschrijving van het goed en de meubels van de huurinkomsten af te trekken. Op een goed gefinancierd tot 110 %, komen de rente van de lening en de afschrijvingen samen om een fiscale uitkomst dicht bij nul, soms negatief, te creëren gedurende meerdere jaren. De netto cashflow na belasting wordt hierdoor direct verbeterd.
Het vastgoedverlies, toegankelijk bij ongemeubileerde verhuur met werkzaamheden, volgt een andere logica. De renovatiewerkzaamheden (exclusief uitbreiding) zijn aftrekbaar van de vastgoedinkomsten en vervolgens van het totale inkomen tot een maximum van 10.700 euro per jaar. Voor een investeerder zonder eigen inbreng die ook de werkzaamheden via een lening financiert, wordt het volledige bedrag van de rente en de werkzaamheden aftrekbaar, wat een onmiddellijke fiscale voordelen genereert.
- Werkelijke LMNP: geschikt voor kleine gemeubileerde oppervlakken in een krappe zone, met een hoog huur rendement en een gespreide fiscaliteit over de tijd dankzij de afschrijving.
- Vastgoedverlies: relevant voor verouderde woningen die zware werkzaamheden vereisen, met een fiscaal effect geconcentreerd in de eerste jaren.
- SCI onder de IS: mogelijk voor projecten met meerdere personen, maar bemoeilijkt het verkrijgen van krediet zonder eigen inbreng vanwege de juridische structuur.
Het microregime (BIC of vastgoed) heeft geen enkele meerwaarde in een constructie zonder eigen inbreng. De forfaitaire aftrek weerspiegelt niet de werkelijke lasten van een volledig met krediet gefinancierd goed.
Een laatste technisch punt dat vaak over het hoofd wordt gezien: de CFE (bijdrage onroerende voorheffing voor bedrijven) is van toepassing op gemeubileerde verhuur, ook onder LMNP. Deze jaarlijkse vaste kost, die varieert afhankelijk van de gemeente, moet vanaf de opstelling van het bancaire dossier in de kasprognose worden opgenomen.