Die Finanzierung von 110 % bleibt das Hauptinstrument für eine Investition in Mietimmobilien ohne Eigenkapital, aber die Bedingungen für die Gewährung haben sich seit der Verschärfung der HCSF-Normen radikal geändert. Das Verständnis der Bankmechanismen hinter dieser Art von Finanzierung hilft, Ablehnungen von Anträgen zu vermeiden und eine rentable Transaktion bereits beim ersten Objekt zu strukturieren.
HCSF-Verschuldungsquote und bankseitiger Ermessensspielraum: was die Finanzierung ohne Eigenkapital bedingt
Der regulatorische Rahmen des HCSF legt eine maximale Belastungsquote von 35 %, einschließlich der Kreditnehmerversicherung, mit einer maximalen Laufzeit von 25 Jahren (27 Jahre im Falle von Renovierungen oder VEFA) fest. Dieser Rahmen gilt einheitlich, unabhängig davon, ob der Antragsteller über Eigenkapital verfügt oder nicht.
Die Feinheit liegt im Ermessensspielraum, der den Banken eingeräumt wird. Jede Institution kann von diesen Kriterien für 20 % ihrer vierteljährlichen Kreditproduktion abweichen. Ein Teil dieses Kontingents ist für Ersterwerber und Projekte für Hauptwohnsitze reserviert. Die Anträge für Mietinvestitionen ohne Eigenkapital stehen in direkter Konkurrenz zu diesen priorisierten Profilen.
Konkret beobachten wir, dass die Banken diesen Ermessensspielraum am Ende des Quartals nutzen, um ihre Geschäftsziele zu erreichen. Der Zeitpunkt der Anfrage für ein Immobilienkredit ist ein wesentlicher Bestandteil der Strategie.
Das Verständnis dieses regulatorischen Rahmens ist eine Voraussetzung, bevor man überhaupt nach einem Objekt sucht. Um die verschiedenen Strategien zu vertiefen, die es ermöglichen, in Immobilien ohne Geld dank News Immo zu investieren, ist es nützlich, diese bankseitigen Einschränkungen mit den verfügbaren steuerlichen Konstruktionen zu kombinieren.
Finanzierungsstruktur von 110 %: die Posten, die die Bank tatsächlich finanziert
Eine sogenannte “110 %-Finanzierung” deckt den Kaufpreis der Immobilie sowie die Nebenkosten: Notarkosten, Garantie (Hypothek oder Bürgschaft), Bankgebühren und in einigen Fällen ein Renovierungsbudget. Der Begriff “110 %” ist eine Konvention, der tatsächliche Prozentsatz variiert je nach Höhe der Notarkosten (die im Altbau höher sind als im Neubau).
Wir empfehlen, zwei Ansätze je nach Art des angestrebten Objekts zu unterscheiden:
- Im Altbau mit Renovierungen integriert die Bank die Renovierungskosten in den Kredit, was ein steuerlich absetzbares Defizit aus Vermietungseinkünften erzeugt. Die Gesamtfinanzierung kann 120 % des Nettokaufpreises überschreiten.
- Im Neubau im VEFA erleichtern die reduzierten Notarkosten die Annahme des Antrags. Der PTZ, der seit April 2025 auf das gesamte Gebiet einschließlich Einfamilienhäuser ausgeweitet wurde, kann die Finanzierung für Ersterwerber ergänzen.
- Bei SCPI-Finanzierungen erhalten einige spezialisierte Makler Kredite ohne Eigenkapital, aber die Zinssätze sind in der Regel höher als bei physischer Immobilien.
Ein wichtiger Punkt ist die Kreditnehmerversicherung. Bei einer Mietinvestition, bei der der Kreditnehmer die Immobilie nicht selbst nutzt, unterscheiden sich die geforderten Garantien von denen für einen Hauptwohnsitz. In den meisten Fällen reicht eine Todesfall-PTIA-Versicherung aus, was die monatlichen Kosten senkt und die Belastungsquote, die der Bank präsentiert wird, verbessert.
Verfügbares Einkommen und prognostizierte Mieteinnahmen: wie die Bank Ihre Fähigkeit berechnet
Die meisten Artikel über Investitionen ohne Eigenkapital konzentrieren sich auf den Hebeleffekt, ohne die Berechnungsmethode der Banken im Detail zu erläutern. Die Banken berücksichtigen nicht 100 % der prognostizierten Mieten bei der Berechnung der Verschuldungsquote. Nur 70 % der geschätzten Mieteinnahmen werden berücksichtigt, der Rest deckt die Risiken von Leerständen und Zahlungsausfällen ab.
Diese Abwertung von 30 % verändert die Situation hinsichtlich der Arten von Objekten, die ohne Eigenkapital zugänglich sind. Ein Studio, das für 600 Euro pro Monat vermietet wird, zählt nur mit 420 Euro in der Berechnung der Kreditfähigkeit. Der Unterschied zwischen der monatlichen Kreditrate und diesen 420 Euro belastet die gesamte Belastungsquote.
Damit ein Mietprojekt ohne Eigenkapital die regulatorischen 35 % einhält, muss die Bruttorendite des Objekts ausreichend hoch sein, damit die 70 % der berücksichtigten Mieten einen wesentlichen Teil der monatlichen Rate abdecken. Wir stellen fest, dass unter einer Bruttorendite von etwa 6 bis 7 % die Anträge ohne Eigenkapital Schwierigkeiten haben, genehmigt zu werden, es sei denn, es liegen hohe Gehälter vor.
Steuerliche Strukturierung bereits beim Kauf: LMNP real oder Vermietungsdefizit
Die Wahl des Steuermodells sollte keine Entscheidung nach dem Erwerb sein. Sie bestimmt die Art des Objekts, das angestrebt wird, und die Struktur der Finanzierung selbst.
Der Status LMNP im realen Regime ermöglicht es, die Abschreibung des Objekts und des Mobiliars von den Mieteinnahmen abzuziehen. Bei einem mit 110 % finanzierten Objekt kommen die Zinsen des Kredits zu den Abschreibungen hinzu, um ein steuerliches Ergebnis nahe null, manchmal negativ, über mehrere Jahre zu erzielen. Der Nettocashflow nach Steuern wird dadurch direkt verbessert.
Das Vermietungsdefizit, das bei unmöblierten Vermietungen mit Renovierungen zugänglich ist, folgt einer anderen Logik. Renovierungskosten (außer Erweiterungen) sind von den Mieteinnahmen abziehbar und dann bis zu einem Betrag von 10.700 Euro pro Jahr von den Gesamteinkünften abziehbar. Für einen Investor ohne Eigenkapital, der auch die Renovierungen über einen Kredit finanziert, wird die Gesamtheit der Zinsen und der Renovierungskosten abziehbar, was einen sofortigen steuerlichen Vorteil generiert.
- LMNP real: geeignet für kleine möblierte Flächen in angespannten Gebieten, mit hoher Mietrendite und einer über die Jahre geglätteten Besteuerung durch Abschreibung.
- Vermietungsdefizit: relevant für sanierungsbedürftige Altbauten, die umfangreiche Arbeiten erfordern, mit einem steuerlichen Effekt, der sich auf die ersten Jahre konzentriert.
- SCI mit IS: möglich für Projekte mit mehreren Beteiligten, erschwert jedoch die Kreditvergabe ohne Eigenkapital aufgrund der rechtlichen Struktur.
Das Mikromodell (BIC oder Grundsteuer) hat in einem Modell ohne Eigenkapital keinen Sinn. Der Pauschalabzug spiegelt nicht die Realität der Kosten eines vollständig kreditfinanzierten Objekts wider.
Ein letzter oft übersehener technischer Punkt: die CFE (Unternehmenssteuer) gilt für möblierte Vermieter, einschließlich LMNP. Diese jährliche fixe Kosten, die je nach Gemeinde variieren, sollten bereits in der Liquiditätsprognose bei der Erstellung des Bankantrags berücksichtigt werden.