De Franse vastgoedmarkt in 2025-2026 wordt gelezen aan de hand van drie variabelen die gelijktijdig bewegen: de prijzen, de kredietvoorwaarden en de regelgeving met betrekking tot de energieprestaties van woningen. Begrijpen hoe deze vastgoedtrends met elkaar interageren, maakt het mogelijk om een aankoop of een huurinvestering te calibreren zonder zich bloot te stellen aan slecht ingeschatte extra kosten.
DPE en energiecoëfficiënt: wat de waarde van een woning in 2026 verandert
Concurrenten vermelden de energieverspillende woningen. Weinig van hen geven details over het technische mechanisme dat sinds januari 2026 de kaarten herschikt: de conversiecoëfficiënt van elektriciteit gaat van 2,3 naar 1,9 in primaire energie. Concreet kan een elektrisch verwarmd appartement één of zelfs twee letters op zijn DPE-label winnen zonder enige werkzaamheden.
Voor een koper betekent dit dat woningen die voorheen als F of G waren geclassificeerd, weer verhuurbaar worden. Omgekeerd profiteert een woning die op gas verwarmd wordt niet van deze herwaardering en blijft onderworpen aan dezelfde beperkingen.
| DPE Klasse | Huurstatus sinds 1 januari 2025 | Volgende deadline |
|---|---|---|
| G | Verhuur verboden (nieuwe huurovereenkomst, verlenging, stilzwijgende verlenging) | Al van kracht |
| F | Nog toegestaan | Verboden vanaf 1 januari 2028 (ongeveer 1,2 miljoen woningen betroffen) |
| E | Nog toegestaan | Geplande kalender vanaf 2034 |
Een F-geclassificeerd goed dat vandaag wordt gekocht voor huurinvestering vereist dus een gedetailleerd werkplan vóór 2028. Sinds juli 2021 is de DPE juridisch afdwingbaar: een koper kan de verantwoordelijkheid van de verkoper inroepen in geval van een fout in het diagnosticerapport. Dit juridische risico verandert de prijsnegotiatie vanaf de ondertekening van de compromis.
Om de prijsdynamiek en de indicatoren die u moet volgen vóór een aankoop verder te verkennen, kunt u meer te weten komen over Trend Immo, dat actuele gegevens per geografisch gebied aggregeert.
Hypotheekrente in 2025-2026: sluit het venster?
Na de piek in 2023 zijn de kredietrentes in het tweede semester van 2024 begonnen te ontspannen. De markt heeft gunstigere voorwaarden teruggevonden, maar de recente trend wijst op een lichte stijging van de rentes sinds begin 2026. Het Franse model van vaste rente beschermt leners tegen toekomstige schommelingen, op voorwaarde dat de rente op het juiste moment wordt vastgezet.
Het budget van een vastgoedproject hangt net zo veel af van de nominale rente als van de bijkomende kosten. Hier zijn de posten die vaak worden onderschat bij een aankoop:
- De waarborgkosten (borg of hypotheek), die een niet te verwaarlozen percentage van het geleende bedrag vertegenwoordigen en variëren afhankelijk van de gekozen instelling
- De kredietverzekering, waarvan de totale kosten gedurende de looptijd van de lening de notariskosten kunnen overschrijden
- De bankdossierkosten, soms onderhandelbaar, en eventuele bemiddelingskosten
- De belasting op onroerend goed en de notariskosten, stabiel maar zelden in het oorspronkelijke budget voorzien
Een koper die twee kredietaanbiedingen vergelijkt door zich te beperken tot de nominale rente, mist het werkelijke verschil. De TAEG blijft de enige betrouwbare indicator om de totale kosten van een financiering te vergelijken.
Prijsverschillen in vastgoed tussen regio’s: waar liggen de onderhandelingsmarges
De stabilisatie van de prijzen die in 2025 is waargenomen, verbergt zeer verschillende realiteiten afhankelijk van de gebieden. Sommige metropolen zoals Parijs hebben een evenwichtspunt teruggevonden na twee jaar van daling. Andere markten, met name in de Grand Est, tonen vierkante meterprijzen die aanzienlijk lager zijn dan het nationale gemiddelde. In Bretagne is de dynamiek omgekeerd, met een duidelijke prijsstijging.
Voor een huurinvestering geldt: het bruto rendement is niet voldoende om de relevantie van een markt te beoordelen. Een lage prijs per vierkante meter in een gebied met lage huurdruk genereert leegstand. Een hoge prijs in een gespannen metropool drukt het rendement, maar waarborgt de bezetting.
Drie criteria maken het mogelijk om relevante gebieden te filteren:
- De verhouding tussen de aankoopprijs en de mediane huurprijs van de gemeente, die een vergelijkbaar bruto rendement van de ene markt naar de andere geeft
- De huurdruk gemeten aan de hand van het leegstandspercentage: onder een paar procent absorbeert de vraag het aanbod snel
- De lokale DPE-kalender, omdat het percentage F- en G-woningen aanzienlijk varieert van stad tot stad, wat de toekomstige aanbod en concurrentie tussen verhuurders beïnvloedt
Vereniging van mede-eigenaren en de ALUR-wet: de verplichtingen die op een aankoop in 2026 rusten
De belangrijke veranderingen die door de ALUR-wet zijn ingevoerd, blijven in 2026 effecten hebben, vooral voor onroerend goed in mede-eigendom. Het verplichte werkfonds, dat elk jaar door de mede-eigenaren wordt gevoed, verandert de rendabiliteitsberekening van een huurinvestering in bestaande gebouwen.
Een koper die zich richt op een appartement in mede-eigendom moet het onderhoudsboek, het meerjarenplan voor werkzaamheden en de staat van het fonds analyseren voordat hij ondertekent. Een gebouw met een goedgekeurd maar niet gefinancierd werkplan vormt een risico voor onverwachte fondsen.
De eerder genoemde afdwingbaarheid van de DPE voegt zich bij deze verplichtingen. In mede-eigendom kan de collectieve DPE verschillen van de individuele DPE van een eenheid, wat situaties creëert waarin de klasse die tijdens de verkoop wordt weergegeven, niet overeenkomt met de werkelijke prestaties van de bezette woning.
De vastgoedmarkt van 2026 beloont kopers die drie technische dossiers beheersen voordat ze gaan onderhandelen: de DPE en zijn nieuwe coëfficiënt, de werkelijke kosten van de lening boven de nominale rente, en de verplichtingen van de mede-eigendom die de voorziene lasten veranderen. Elk van deze parameters kan een aankoop- of huurinvesteringsproject naar de winstgevende of naar de valkuilkant doen verschuiven.